전세사기 유형별 회수 가능성과 최악의 경우[사회이슈]

금리 인상과 집값 하락, 무리한 갭투자 탓에
전세사기 피해자가 2024년 기준 2만 5천 명,
피해액은 6조 원을 넘겼습니다.

 

"전입신고 했으니까 괜찮겠지?"
"집주인이 멀쩡해 보이던데?"

 

이런 안심은 큰 착각일 수 있습니다.
전세사기 유형별 피해 가능성과 예방법을
한눈에 정리했습니다.

목차

1. 전세사기 유형별 회수 가능성 총정리

-깡통전세
-갭투자 후 파산
-신축빌라 분양사기
-세금 체납 후 압류
-이중계약 / 명의도용
-허위 매물 유도

2. 전입신고 있어도 쫓겨날 수 있다

3. 피해자 수, 국가지원책, 사기범 처벌은?

4. 내 전세는 안전할까? 체크리스트

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1. 전세사기 유형별 회수 가능성 총정리

 

1) 깡통전세 – 일부 회수 가능

집값보다 전세금이 더 높은 구조. 경매 낙찰가에 따라 일부만 보증금 회수 가능.

예: 시세 1.5억, 전세 1.7억 → 경매 낙찰가 1.2억 → 최대 1.2억 회수 가능

2) 갭투자 후 파산 – 회수 가능성 극히 낮음

갭투자란, 집값보다 높은 전세금으로 다주택 매입 후 세입자 돈으로 돌리는 방식. 부동산 하락기엔 파산 위험.

예: 10채 전세로 보유한 집주인 파산 → 다수 세입자 보증금 손실 회수 가능성은 채권 순위나 배당 구조에 따라 다르나, 일반적으로 매우 낮습니다.

3) 신축빌라 분양사기 – 회수 가능성 낮음

실거래가보다 높게 감정가 책정 → 전세 계약 유도 → 실제 매매가치 낮아 보증금 손실

4) 세금 체납 후 압류 – 일부 회수 가능

집주인 국세 체납 → 경매 시 세금이 우선 배당 → 세입자는 잔액만 회수

5) 이중계약 / 명의도용 – 회수 불가

같은 집에 이중 전세 계약하거나 가짜 집주인과 계약 → 계약 무효 → 전액 손실

6) 허위 매물 유도 – 회수 여부 불확실

허위 매물 자체가 손실을 일으키는 건 아니지만, 실제 계약된 매물이 부실하거나 집주인 상황이 나쁠 경우 보증금 손실 가능성이 생깁니다. 주소·등기 확인이 핵심입니다.

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2. 전입신고 있어도 쫓겨날 수 있다

전세사기를 당해도 전입신고와 확정일자를 했으니 괜찮을 거라고 생각하기 쉽습니다. 하지만 현실은 다릅니다.

• 근저당권이 먼저 설정돼 있으면, 경매 시 은행이 우선권 확보 → 세입자 후순위
• 낙찰가가 너무 낮으면, 아무리 우선순위라도 보증금 다 못 받음
• 집이 경매로 넘어가고 소유자가 바뀌면, 새 소유자가 명도소송을 걸 수 있음
• 주소 오류(동호수 불일치 등) 시 전입신고 무효 → 대항력 인정 안 됨

한 줄 요약: 전입신고와 확정일자가 있어도 보증금 못 받고 쫓겨날 수 있습니다.

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3. 피해자 수, 국가지원책, 사기범 처벌은?

📌 피해 규모

• 2024년 기준, 국토교통부 발표: 약 2만 5천 명 피해
• 총 피해 금액 추산: 6조 원 이상

📌 정부 대응

• 전세사기 특별법(2023) 시행
• 공공임대 우선지원, 경·공매 유예
• 무이자 대출, 전세보증 연장
• 전세사기피해지원센터 전국 운영

📌 사기범 처벌

• 일부 사기범: 최대 징역 30년 구형 사례
• 실형 비율 낮음 → 처벌 강화 필요성 제기

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4. 내 전세는 안전할까? 체크리스트

전세 계약 전후로 다음 항목을 점검해 보세요. 하나라도 불안하면 전문가 상담이 필요합니다.

🟩 계약 전 확인

• [ ] 등기부등본으로 소유자, 근저당권, 가압류 여부 확인
• [ ] 전세금이 시세 대비 과도하게 높지 않은가?
• [ ] 국토부 실거래가 공개시스템으로 시세 비교 완료
• [ ] 집주인이 다주택자거나 법인 명의는 아닌가?

🟨 계약 시 필수 조치

• [ ] 전입신고와 확정일자 즉시 처리 (계약 당일 또는 익일)
• [ ] 계약서에 집주소, 동·호수 정확히 기입됐는가?
• [ ] 전세금 반환보증보험 가입 가능 여부 확인 (HUG, SGI 등)

🟥 계약 후 점검

• [ ] 등기부상 변동사항 주기적 확인
• [ ] 세입자 우선변제권 유지 조건 계속 충족 중인지 확인
• [ ] 주변에서 유사한 사기 피해 발생 사례 없는지 점검

한 줄 조언: "전세 계약은 곧 투자입니다. 꼼꼼히 따져야 돈을 지킬 수 있습니다.